Лучше оформить обмен недвижимости или куплю продажу


Бесплатная юридическая консультация:

Что нужно В договоре мены обязательно должны быть приведены все данные об обмениваемых квартирах (земельных участках, домах и пр.). Это не только адрес и количество комнат с площадями, но и номера и даты регистрации документов, на основании которых имущество принадлежит собственникам.

Оглавление:

Если у квартир есть кадастровые номера, то технический и кадастровый паспорта на такую недвижимость к общему пакету документов прилагать не нужно. В противном случае придется заказать эти документы в проектно-инвентаризационном бюро (ПИБ, в некоторых регионах этот государственный орган называется бюро технической инвентаризации – БТИ). Если в договоре не прописана стоимость каждого обмениваемого объекта, то они считаются равноценными. Когда стоимость указана, придется приложить экспертное свидетельство об оценке имущества.

Статьи

  1. Особенности сделки;
  2. Пакет документов;
  3. Налогообложение при обмене квартирами.

Особенности сделки Итак, по своей природе, к договору мены предъявляются все те же условия, что и к договору купли-продажи.

Но конечно существуют и некоторые особенности. Мена подразумевает, что в сделке учувствуют 2 стороны, которые меняются недвижимостью (с доплатой или без доплаты).

Так, если появится третья сторона — это уже не будет меной.


Бесплатная юридическая консультация:

Это будет типичная купля-продажа.

Что проще обмен квартир или купля-продажа?

Порядок действий при обмене приватизационных квартир тот же, но возможно предоставление некоторых дополнительных документов.

Уточняйте информацию в вашем региональном подразделении Росреестра.

Обмен приватизированной квартиры на неприватизированную невозможен.

В результате продажи одна из сторон получает доход, а следовательно, должна заплатить с него налог.


Бесплатная юридическая консультация:

В результате обмена обе стороны выступают продавцами. Ставка налога равна 13% от стоимости квартиры. Именно для определения размера налога в договоре прописывается стоимость обеих квартир. Данный налог выплачивается только если квартира была в собственности менее 5 лет (с 01.01.2016).

Как обменять квартиру

Хотя в языке данные слова многим представляются синонимами, но в юридической практике мена – это взаимная передача прав собственности, она касается только приватизированных или купленных квартир (домов, участков).

А обмен недвижимости осуществляется только при операциях с квартирами, в которых граждане проживают по договору социального найма. Два в одномПо сути, мена равна двум договорам купли-продажи, где каждый участник сделки является и покупателем и продавцом. Условия мены регулируются Гражданским кодексом РФ (гл. 31). Договор мены – это разновидность гражданско-правового договора, при котором одна сторона берет на себя обязательство передать другой некое имущество и получить с нее нечто равное по стоимости.

Что выгоднее договор мены или договор купли-продажи?

Если же стороны обменялись квартирами по ДМ, а после этого сделка была расторгнута, то просто возвращается статус-кво: каждый участник получает свою прежнюю квартиру.

Финансовый ущерб понесет только тот, кто, например, сделал свежий ремонт в новом жилище – эти затраты не компенсируются.

Подоходный налог при мене платится только в том случае, когда стоимость меняемого имущества неодинакова (помним про условие о трехлетнем возрасте недвижимости, которое упомянули в начале). Например, вы меняете свою «двушку» стоимостью 4 млн руб. на однокомнатную, оцененную в 3 млн руб.


Бесплатная юридическая консультация:

Вторая сторона ДМ должна будет доплатить вам 1 млн руб.

– и налогом облагается эта сумма, а не 4 млн. Значит, и размер налога будет меньше. Не без этого Не все так прекрасно, конечно. Есть у ДМ и минусы.

Как оформить сделку по обмену квартиры или дома

Договора мены при операциях с недвижимостью довольно редки.

Это связано с достаточным числом предложений на рынке жилья, которое может удовлетворить запросы любого покупателя.

Кроме того, реализация прямого обмена зачастую сопряжена с определенными сложностями: непросто найти человека, который хотел бы переехать именно в эту квартиру, продавая при этом свое жилье, которое подойдет другому участнику договора мены. Поэтому на практике такие обмены осуществляются через цепочку сделок купли-продажи — так называемые традиционные сделки с недвижимостью. Договор мены удобнее Однако в тех случаях, когда договор мены удается использовать, он бывает предпочтительнее договоров купли-продажи. Во-первых, он обходится дешевле, поскольку есть определенное отличие в начислении размера госпошлины, которая уплачивается при удостоверении сделки мены нотариусом.


Бесплатная юридическая консультация:

Оформление сделки купли-продажи квартиры: 3 основных способа

При этом оба объекта обмена должны быть либо не приватизированы, либо принадлежать сторонам на правах собственности. Ведь договор мены, по сути, состоит из двух договоров купли-продажи, где эквивалентом денежного расчета выступает только имущество.

Согласно договору мены (бартера) каждая из сторон обязывается передать второй стороне в собственность один товар в обмен на другой товар.

При этом каждая из сторон договора мены является продавцом того товара, который она передает в обмен, и покупателем товара, получаемого взамен.

Таким образом, выходит, что принципиальных отличий между договором мены и купли-продажи практически нет.

В ГК Украины прямо предусмотрено, что к договору мены применяются общие положения о договорах купли-продажи. Между тем различия все же имеются.


Бесплатная юридическая консультация:

Лучше оформить обмен недвижимости или куплю продажу

Источник: http://zakon52.ru/luchshe-oformit-obmen-nedvizhimosti-ili-kuplyu-prodazhu/

Договор купли продажи и договор мены таблица плюсы и минусы

Так, каждый из контрагентов выступает в договоре и в качестве продавца и покупателя. Вторая особенность заключается в том, что каждая из сторон получает в качестве эквивалента не деньги, а проданную вещь. Сторонами договора обычно выступают граждане и юридические лица.

Специальных названий они не имеют. По общему правилу товары, подлежащие обмену предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются той стороной, которая несет соответствующие обязанности.

Договор купли продажи и договор мены таблица плюсы и минусы

Рентные платежи устанавливаются, как правило, в денежной форме, однако допускается выплата ренты путём предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты[2]. Не исключается установление и смешанной формы ренты, сочетающей в себе выплату денег и предоставление содержания в натуре. Существенными условиями договора являются размер рентных платежей и срок их выплаты. Размер рентных платежей устанавливается по соглашению сторон, но не должен быть менее одной величины прожиточного минимума в расчёте на месяц[3] — в этом случае он подлежит индексированию с учётом повышения этой величины. Срок выплаты рентных платежей определяет сущность данной разновидности рентного обязательства и устанавливается без ограничения каким-либо временным отрезком.

Источник: http://vrkadoverie.ru/dogovor-kupli-prodazhi-i-dogovor-meny-tablitsa-plyusy-i-minusy/


Бесплатная юридическая консультация:

Что выгоднее купля продажа жилья или обмен

  • Статьи
  • Что проще обмен квартир или купля-продажа?
  • Как обменять квартиру
  • Что выгоднее договор мены или договор купли-продажи?
  • Как оформить сделку по обмену квартиры или дома
  • Оформление сделки купли-продажи квартиры: 3 основных способа

Внимание Я не буду разглагольствовать по поводу того, что сначала нужно изучить рынок недвижимости, подобрать варианты и т.д. Важно Моя задача, чтобы после прочтения этой статьи вы ушли полностью подкованным в вопросах данной сделки, а также нашли все ответы на свои вопросы. В конце статьи вы также сможете скачать образцы всех документов, о которых говорится в статье.

Статьи

Обычно судьи легко соглашаются с такими доводами. Сложности возможны и с налоговыми органами. Налоговики могут посчитать, что меняемые квартиры неравны по стоимости, и заподозрить вас в попытке уйти от уплаты налогов.

Тогда сделку приостановят, а вам придется объясняться с сотрудниками из налоговой службы. В договоре мены обязательно должны быть приведены все данные об обмениваемых квартирах (земельных участках, домах и пр.).

Это не только адрес и количество комнат с площадями, но и номера и даты регистрации документов, на основании которых имущество принадлежит собственникам. Если у квартир есть кадастровые номера, то технический и кадастровый паспорта на такую недвижимость к общему пакету документов прилагать не нужно. В противном случае придется заказать эти документы в ся бюро технической инвентаризации – БТИ.

Меняемся квартирами: когда это выгодней купли-продажи

После нескольких безуспешных попыток найти нужный вариант таким образом начинается расклейка объявлений на досках объявлений, остановках транспорта, а главное, на подъездах домов в районах, куда планируется переезд. И только после нескольких бесплодных месяцев (а порой и лет), если жилищный вопрос не перестал быть актуальным или просто ждать больше невозможно, люди обращаются в агентства недвижимости.


Бесплатная юридическая консультация:

Фирмам чистый обмен не интересен, и они (в большинстве своем) заниматься им не будут. Много на нем не заработаешь, а делать это они умеют чуть лучше Вас.

Лучше оформить обмен недвижимости или куплю продажу

Подоходный налог при мене платится только в том случае, когда стоимость меняемого имущества неодинакова (помним про условие о трехлетнем возрасте недвижимости, которое упомянули в начале). Например, вы меняете свою «двушку». Вторая сторона ДМ должна будет доплатить разницу – и налогом облагается эта сумма, а не вся сумма.

Значит, и размер налога будет меньше. Не все так прекрасно, конечно. Есть у ДМ и минусы. Один мы уже назвали: если сделка совершается не между родственниками или знакомыми, то придется долго искать вариант для обмена.

Предположим, поменялись наши уже упомянутые наследники дачей, автомобилем и участком. И тут жена наследника решила, что его машина и земля вместе стоят дороже, чем дача.

Заказала экспертную оценку недвижимости, с ней – в суд.


Бесплатная юридическая консультация:

Как обменять квартиру

То есть если обмениваются квартиры стоимостью более 1 млн грн, приобретенные меньше трех лет назад, то придется заплатить подоходный налог 5 %. Точно так же нужно регистрировать договор в реестре.

Как и при ДКП, требуется согласие супругов на совершение сделки и тоже не разрешается ухудшать жилищные условия ребенка, если он в результате ДМ переезжает с одной жилплощади на другую. Так что на общих нюансах мы останавливаться не будем.

Зато при родственных сделках мена – отличный вариант. Например, супруги развелись, и им нужно поделить трехкомнатную квартиру, которой они владели на праве долевой собственности.

А у жены при этом есть еще своя собственная однокомнатная.

Что проще обмен квартир или купля-продажа?

Сделки с недвижимостью по договорам мены не очень популярны, они составляют лишь 10 % от всех операций с квартирами. Но иногда гораздо выгоднее поменяться жилплощадью, чем продавать и покупать. Это позволяет сэкономить на оформлении сделки, пишет zagorodna.com. Мена – это операция, в ходе которой стороны обязуются передать в собственность друг друга один товар в обмен на другой. Одновременно с совершением сделки каждый участник получает право собственности на предмет обмена. По большому счету, мена – та же купля-продажа. Разница в том, что в первом случае стороны расплачиваются друг с другом по бартеру, то есть товар на товар, а во втором – деньгами. Для сделок по договорам мены (ДМ) действуют в основном те же правила, что и по договорам купли-продажи (ДКП).


Бесплатная юридическая консультация:

Чем обмен выгоднее купли-продажи жилья?

Здесь договор мены – идеальный выход, опять же если между сторонами нет никаких противоречий. Более привлекательным будет договор мены и в тех случаях, когда срочно продать или купить жилье не требуется и вы готовы ждать подходящего варианта на обмен довольно долго. Или если есть немного денег, которые вы готовы доплатить за улучшение жилищных условий при обмене. Новое жилье на них не купишь, а затеваться с ипотекой дорого или кредит не одобряют.

Скажем, вы бы хотели поменять свое однокомнатное жилье на аналогичное, но в другом районе, более престижном, доплатив разницу в цене. В таком случае мена оправдана. Бубновый интерес В чем преимущества такой сделки? Когда меняются равноценные по стоимости квартиры, то все расчеты между сторонами производятся без денег.

Что выгоднее договор мены или договор купли-продажи?

Сделки с недвижимостью по договорам мены не очень популярны, они составляют лишь 10% от всех операций с квартирами. Но иногда гораздо выгоднее поменяться жилплощадью, чем продавать и покупать.

Это позволяет сэкономить на оформлении сделки. Федот, да не тот Мена – это операция, в ходе которой стороны обязуются передать в собственность друг друга один товар в обмен на другой. Одновременно с совершением сделки каждый участник получает право собственности на предмет обмена.

По большому счету, мена – та же купля-продажа. Разница в том, что в первом случае стороны расплачиваются друг с другом по бартеру, то есть товар на товар, а во втором – деньгами. Сделки по договорам мены регулируются Гражданским кодексом РФ (статьи). Для сделок по договорам мены (ДМ) действуют в основном те же правила, что и по договорам купли-продажи (ДКП).


Бесплатная юридическая консультация:

Недвижимость волгограда и волгоградской области.

Правовед.RU 600 юристов сейчас на сайте

Собираюсь обменять равноценно квартиру в собственности на дом который тоже в собственности, что мне выгоднее делать, мену или куплю продажу? договор мены Свернуть Виктория Дымова Сотрудник поддержки Правовед.ru Похожие вопросы уже рассматривались, попробуйте посмотреть здесь:

  • Что выгоднее договор купли продажи или дарения?
  • Мена или купля- продажа

Ответы юристов (2)

  • Все услуги юристов в Москве Сопровождение сделок с недвижимостью Москва отруб. Возврат бракованного товара Москва от 5000 руб.

Для того, чтобы самостоятельно заниматься жилищными проблемами, необходимо с самого начала разобраться, каким образом это можно произвести лучше всего. В тех случаях, когда Вы решили просто купить или продать квартиру, понятное дело, что проблема решается однозначно, так как это прямая покупка или продажа недвижимости.

Однако в тех случаях, когда необходимо что-то иное, например, приобрести взамен Вашей квартиру большей или меньшей площади, разъехаться из одного места в несколько, либо наоборот съехаться, приобрести взамен существующей квартиру большей или меньшей площади, или переехать в иной район города и т.д., то решать такую проблему посредством купли-продажи нецелесообразно. И объясняется это несколькими причинами. Причина первая.


Бесплатная юридическая консультация:

Решение подобных жилищных вопросов посредством купли-продажи потребует гораздо больших денежных сумм. Причина вторая.

Операции с крупными суммами денег всегда рискованны. Причина третья. Последствия купли-продажи так же являются более рискованными.

В тех случаях, когда сделка по тем или иным причинам будет расторгнута по суду, Вы можете разом лишиться всего. Тогда почему же большинство подобных вопросов, при отсутствии одиночных продаж или покупок, все же решаются не через обмен, а посредством купли-продажи (через так называемые альтернативные сделки)? Ответ только один – любая сделка купли-продажи технически проще, чем обмен.

По статистике, большинство людей решение насущных жилищных проблем, первым делом, пытаются решить через обмен. Обычно они покупают одну газету из множества рекламных изданий и пытаются найти там подходящий для обмена вариант.

Следующим шагом является собственная подача объявлений об обмене в этих же изданиях.


Бесплатная юридическая консультация:

Источник: http://departamentsud.ru/chto-vygodnee-kuplya-prodazha-zhilya-ili-obmen/

Что выгоднее договор мены или договор купли-продажи?

Собираюсь обменять равноценно квартиру в собственности на дом который тоже в собственности, что мне выгоднее делать, мену или куплю продажу?

Ответы юристов (2)

Раз Вы уже нашли вариант, лучше делайте обмен. Пакет документов тот же что и для договора купли-продажи, но мена практичнее в том плане, что в случае расторжения договора все возвращается «на круги своя». Если обмен равнозначный, значит доход Вы не получаете и налог платить не будете. Продажа квартиры, даже с целью покупки другого жилья, считается получением доходов и облагается подоходным налогом в 13%. Но если Вы являетесь собственником отчуждаемой квартиры не менее 3 лет, то от уплаты налога освобождаетесь.

С уважением, Наталья.

Ищете ответ? Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Источник: http://pravoved.ru/question/30225/


Бесплатная юридическая консультация:

Договор мены или купли-продажи.

Обменять квартиру, находящуюся в собственности, можно двумя способами. Первый способ — мена двух приватизированных квартир. Если объекты для обмена найдены, то владельцам выгоднее заключить договор мены — госпошлина составит 1,5% от стоимости большей квартиры по оценке БТИ. Собственники подписывают договор мены (причем квартира может быть обменена на что угодно — земельный участок или автомобиль), и после регистрации в КМЖ договор вступает в силу. Каждый участник сделки считается продавцом той квартиры, которую он передает, и покупателем той, которую получает по обмену.

Второй, наиболее распространенный способ — продажа квартиры с последующей покупкой новой. Такая форма, во-первых, разрешает вопросы долгого поиска подходящего варианта и, во-вторых, дает возможность проведения многоступенчатых сделок, т.е. участие в обмене необходимого для удовлетворения интересов всех участников количества квартир. В таком случае заключается договор купли-продажи. По договору купли-продажи платить государству придется по 1,5% от стоимости каждой квартиры по оценке БТИ. Этот договор вступает в силу тоже после регистрации в КМЖ.

Независимо от вида договора пакет документов, необходимых для сделки, один и тот же. За помощью в обмене можно обратиться в агентство недвижимости или риэлторскую фирму, а можно заняться этим самостоятельно, если есть свободное время и желание. В любом случае владельцам нужны следующие справки и документы:

  1. Правоустанавливающий документ на квартиру (свидетельство о праве собственности, договор передачи, купли-продажи, дарения и т. д.).
  2. Нотариально заверенное письменное согласие всех лиц, постоянно зарегистрированных в квартире.
  3. Согласие органов опеки и попечительства, если в обмениваемой квартире проживают опекаемые (например, несовершеннолетние дети).
  4. Выписка из домовой книги с перечнем всех лиц, зарегистрированных в данной квартире, или справка об их отсутствии.
  5. Копия финансово-лицевого счета, справка из ДЭЗа, РЭУ или ЖСК об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
  6. Справка из БТИ о стоимости отчуждаемой квартиры.
  7. При любом расхождении в плане или размере площади нужна справка из БТИ с поэтажным планом и экспликацией помещения.
  8. Документы, удостоверяющие личность участников сделки.

Помимо этого имеет смысл проверить юридическую чистоту приобретаемой квартиры. Не находится ли она под арестом или запретом, не обременена ли залогом (об этом можно узнать в Мосжилрегистрации), не было ли в истории квартиры временно выписанных в связи с убытием на военную службу (в тюрьму, дом престарелых). Особо тщательно надо проверить квартиру, если в ней проживали лица, относящиеся к группе риска (несовершеннолетние дети, одиноко проживающие пенсионеры, инвалиды, лица, состоящие на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах). Как показывает практика, именно вследствие ущемления прав этой группы чаще всего признают сделки недействительными. Кроме того, надо выяснить, не значится ли дом в списке на реконструкцию и не будет ли проблем с регистрацией в паспортном столе.

После этого, собрав все вышеперечисленные документы, можно идти к нотариусу составлять договор мены или купли-продажи. По новым правилам регистрации договоры необязательно заверять у нотариуса, эту функцию выполняют сотрудники Мосжилрегистрации. Однако договоры, заверенные нотариусом, проходят все инстанции значительно быстрее.


Бесплатная юридическая консультация:

Источник: http://www.grad.ru/consultations/dogovor-meny-ili-kupliprodazhi_22.html

Договор мены или купли продажи

Февраль 24, 2011

01:20 am — ДОГОВОР МЕНЫ VS ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ Уважаемые участники сообщества, доброго времени суток :).Поделитесь, пожалуйста, вашим мнением. Я неоднократно слышала от риэлторов, что даже если речь идет о равноценном прямом обмене квартиры «А» на квартиру «Б» (т.е. в обмене участвуют только эти две квартиры между собой), то хорошо и правильно оформлять этот обмен не через договор мены, а через куплю-продажу.

В числе аргументов приводился довод, что сделку по договору мены признать недействительной (и отыграть обратно) по иску одной из сторон в суде значительно проще, чем сделку по договору купли-продажи. Это действительно так? Договор мены действительно в большей степени уязвим? Если да, то в течение какого времени один из участников обмена может подать в суд иск о признании сделки недействительной по договору мены? и на каком основании?Или договор мены – это просто архаизм, он практически вышел из употребления, это не стильно, сейчас так никто не делает и т.п. – и ровно поэтому ему предпочитают договор купли-продажи?Заранее спасибо за комментарии. 🙂

Источник: http://ru-pravo.livejournal.com/.html


Бесплатная юридическая консультация:

Договор купли-продажи или все таки Договор мены.

Сергей

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Я бы делал договор мены, а так как хотите. Судя по вашим вопросам вы знаете что делаете и совета спрашиваете для подтверждения ваших умозаключений. Я думаю Ваш следующий вопрос будет как правильно заполнить декларацию и какие нужно предоставить документы в налоговую.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Если речь идет о новостройках, на которые еще право собственности не оформлено, то каким образом Вы смогли зарегистрироваться в своих квартирах?При налогообложении договор мены приравнивается к договору купли-продажи. Почитайте ст.220 НК РФ, а еще лучше обратитесь к специалисту за сопровождением.

Когда получите свидетельства о собственности можете делать любые договора, но по смыслу у вас мена. Вопорсы выписки, при наличии доверия между сторонами, можно указать в договоре мены и уже после государственной регистрации с спокойном порядке.

Что мена, что ДКП возмездные сделки (то есть, если возникает обязанность уплаты налогов то она возникнет и по договру мены и по договору купли-продажи). Так что какой договор выбрать решать Вам.

Здравствуйте, Сергей! Если это новостройка, то уступить права собственности друг другу вы можете, а продать по договору купли-продажи нет.


Бесплатная юридическая консультация:

Регистрация права собственности объекта недвижимости по договору инвестирования необходима именно для того, чтобы можно было распоряжаться собственностью (отчуждать любым способом). Если право еще не зарегистрировано, можно уступить право требования по договору инвестирования при участии инвестора — застройщика, уж не знаю кто значится у Вас по договору. Оформив таким образом оба объекта приобретать права собственности Вы будете на основании договора уступки.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Сергей, для целей налогообложения мена приравнивается к купле-продаже. Обязанности по уплате налогов, при условии, что она возникает, Вы не избежите. А если в договорах не будет стоимости, то создадите себе несколько поводов для похода в налоговую инспекцию или суд.Невозможно дать Вам дельный совет не зная всей информации по предстоящим сделкам и не имея понятия о преследуемых Вами целях.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Сергей, если дома построены и прошли гос.комиссию, то вам придется ждать получения собственности в каждом доме, а потом только менять или продавать друг другу. Зарегистрироваться вы тоже сможете только с получением этого права собственности, поэтомуЮ, куда вы там собрались идти выписываться, если у вас на регистрацию еще нет права. Если дома еще не приняты гос.комиссией, то можно по договору уступить право требования, а потом ждать каждый своего свидетельства о собственности. Произвести мену в новостройке по договору мены без свидетельства нельзя.

Источник: http://www.cian.ru/forum-rieltorov-dogovor-kupli-prodazhi-ili-vse-taki-dogovor-meny/

Договор мены или купли продажи

Текст: Вячеслав Березниченко


Бесплатная юридическая консультация:

При улучшении жилищных условий в некоторых ситуациях бывает выгоднее прибегнуть не к привычной для всех сделке купли-продажи, а к договору мены. Эта схема заключения сделки менее распространена, но в некоторых случаях она оказывается более удобной и менее затратной.

Мена (бартер) использовалась с древнейших времен, когда еще не было денег, следовательно, и не могла существовать купля-продажа. А в советские времена жилье вообще нельзя было купить или продать, им только обменивались. С приходом рыночных отношений схема купли-продажи значительно потеснила мену. Однако бартерная схема нередко может оказаться более выгодной для обеих сторон сделки.

Имеет смысл заранее предостеречь читателя от возможной путаницы – здесь речь идет о «мене», а не об «обмене». Хотя в языке данные слова многим представляются синонимами, но в юридической практике мена – это взаимная передача прав собственности, она касается только приватизированных или купленных квартир (домов, участков). А обмен недвижимости осуществляется только при операциях с квартирами, в которых граждане проживают по договору социального найма.

Два в одном По сути, мена равна двум договорам купли-продажи, где каждый участник сделки является и покупателем и продавцом.

Условия мены регулируются Гражданским кодексом РФ (гл. 31). Договор мены – это разновидность гражданско-правового договора, при котором одна сторона берет на себя обязательство передать другой некое имущество и получить с нее нечто равное по стоимости. Причем «равное» с точки зрения сторон договора, то есть люди сами оценивают, выгодна ли для них сделка, и добровольно меняются имуществом. Выгода в этом случае состоит в том, что стороны имеют возможность занизить стоимость передаваемых по мене объектов недвижимости, чтобы при последующем исчислении НДФЛ (налог на доход физических лиц) получилась ощутимо меньшая сумма налога.


Бесплатная юридическая консультация:

Конечно, очень непросто найти собственника, готового передать свое имущество взамен вашего, и считающего обмен равноценным. Поэтому в сделке по схеме мены все-таки могут участвовать деньги – тот, кто приобретает более ценное имущество, доплачивает разницу тому, кто пошел на уступки. Это уже не чистая бартерная сделка, ведь один из участников все-таки получает доход.

Тому, кто продал (неважно, по купле-продаже или мене) квартиру, правами собственности на которую обладал более трех лет, об НДФЛ беспокоиться не нужно – доходы в этом случае не облагаются. Тому же, кто владел квартирой менее трех лет и продал ее, НДФЛ платить придется, но при этом ему предоставляется имущественный налоговый вычет в размере 1 млн руб. (ст. 220 НК РФ). Это значит, что если вы продали квартиру стоимостью 3 млн руб., то с вычетом облагается только 2 млн. По желанию налогоплательщика, вычет может быть заменен на сумму расходов на приобретение этой квартиры. Допустим, два года назад вы купили ее за 3 млн руб. Затем продали за 3,4 млн. В итоге обложению подвергается разница – всего 400 тыс. руб.

Порой граждане уходят от уплаты налога, выдавая мену за равноценную, а доплата вносится «без лишнего официоза». Специалисты настоятельно не рекомендуют «передавать деньги в конвертике». При регистрации прав собственности в Управлении Росрегистрации, пусть и с небольшой долей вероятности, но могут возникнуть вопросы. И не исключено, что регистрация будет приостановлена. А скорее всего, вопросы возникнут позднее – у налоговой инспекции.

«При мене объектов, которые могут быть признаны неравноценными, во избежание проблем с регистрацией перехода прав, – рассказывает юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group Вера Рябова, – желательно указывать в договоре, что мена осуществляется с доплатой разницы в цене объектов либо подробно обосновать равноценность имущества, исходя из его состояния, места расположения, наличия обременений и т. д.».

Свои люди – сочтемся К мене особенно часто прибегают родственники или просто близкие люди, доверяющие друг другу: они уже обо всем договорились и не имеют взаимных претензий. Либо претензии существуют, но путем переуступки прав собственности через мену конфликт благополучно разрешается.

Имеет смысл привести характерный пример, когда договор мены представляется лучшим решением жилищной проблемы. У супругов была совместно нажитая двухкомнатная квартира, которую они купили после продажи двух комнат в коммуналках, в которых проживали до свадьбы. Как это, к сожалению, нередко случается, брак распался. К тому моменту в семье уже был ребенок.


Бесплатная юридическая консультация:

По закону квартира принадлежала мужу и жене в равных долях. Однако разделить ее на две полноценные однокомнатные без вложений дополнительных средств невозможно, поскольку денег от продажи бывшего семейного гнездышка хватило бы только на две комнаты. В этом случае супруги снова стали бы собственниками комнат в коммуналках. К тому же им обоим хотелось сохранить квартиру ради ребенка. В итоге был найден следующий выход. Бывшая жена при поручительстве бывшего мужа взяла ипотечный кредит под залог их общей квартиры и купила комнату, в которую и переехал отец семейства.

Такой способ «раздела» имущества весьма распространен. Чаще всего в общей квартире остаются супруга и дети. А супруг, считая это справедливым или не видя иного выхода, идет на ухудшение жилищных условий.

Казалось бы, здесь и сказке конец. Но для «бывшего» жизнь продолжается, и желательно, чтобы она продолжалась не в коммунальной квартире. А для того, чтобы начать улучшать свои жилищные условия, ему необходимо получить право собственности на эту комнату (ведь приобрела ее «бывшая»).

Они уже имели определенный опыт сделок с недвижимостью, когда продавали свои комнаты в коммуналках и покупали общую двухкомнатную. Из этого опыта супруги помнили о таких схемах как «купля-продажа» и «дарение». Первую отмели сразу, так как на деле никто ни у кого ничего не покупает. Поэтому решили напоследок «одарить» друг друга. Но догадались сначала проконсультироваться у специалиста, где им открылось, что при дарении тоже придется платить налоги – дарение не облагается, только если имущество принадлежало близкому родственнику, а наши герои давно разведены. Специалист порекомендовал им договор мены. Муж получает по мене комнату, жена — его долю в «двушке».

Проще простого Договор мены составляется в простой письменной форме и регистрируется в Росреестре. Юридически грамотные граждане могут совершить такую сделку самостоятельно, хотя лишняя консультация с юристом, работающим в сфере недвижимости, никому не помешает. Он же поможет составить договор так, чтобы у регистратора не возникло никаких сомнений в законности сделки.

«Такие проблемы проще всего решать путем заключения договора мены, – рассказывает генеральный директор компании КЦДС Анна Максимова. – Единственное, что может помешать – это банк, в котором был получен кредит на покупку комнаты, ведь квартира у него в залоге. Но, вероятно, банк пойдет навстречу, так как ему должно быть выгодно иметь в залоге собственность не в долях, а принадлежащую одному собственнику».

Если мена проводится не среди своих, то тем более имеет смысл воспользоваться помощью профессионалов. Этот вид сделки не является сложным, но шанс получить «нехорошую» квартиру не исключен. И совет проверять юридическую чистоту квартиры универсален во всех случаях, даже если сделка «безденежная».

Договор мены должен содержать точное описание объектов недвижимости: общая и жилая площадь, количество комнат, адрес, план, стоимость по оценке проектно-инвентаризационного бюро или оценщиков. В договоре также указывается свидетельство о собственности. Если квартира или дом находится в долевой собственности, то указываются все собственники. Если в квартире или в доме зарегистрированы несовершеннолетние дети, то для мены необходимо разрешение опекунского совета. В общем, порядок подготовки документов тот же, что и при совершении купли-продажи, потому что мена по сути – то же самое. Только расчет производится не деньгами, а имуществом.

Источник: http://gazeta.bn.ru/articles/2012/11/22/97790.html

Договор мены или купли продажи

Текст: Надежда РогожкинаФото: Филипп Урбан

Сделки с недвижимостью по договорам мены не очень популярны, они составляют лишь 10% от всех операций с квартирами. Но иногда гораздо выгоднее поменяться жилплощадью, чем продавать и покупать. Это позволяет сэкономить на оформлении сделки.

Федот, да не тот

Мена – это операция, в ходе которой стороны обязуются передать в собственность друг друга один товар в обмен на другой. Одновременно с совершением сделки каждый участник получает право собственности на предмет обмена.

По большому счету, мена – та же купля-продажа. Разница в том, что в первом случае стороны расплачиваются друг с другом по бартеру, то есть товар на товар, а во втором – деньгами.

Сделки по договорам мены регулируются Гражданским кодексом РФ (статьи).

Для сделок по договорам мены (ДМ) действуют в основном те же правила, что и по договорам купли-продажи (ДКП). То есть если обмениваются квартиры стоимостью более 1 млн руб., приобретенные меньше трех лет назад, то придется заплатить подоходный налог 13%. Точно так же нужно регистрировать договор в Росреестре. Как и при ДКП, требуется согласие супругов на совершение сделки и тоже не разрешается ухудшать жилищные условия ребенка, если он в результате ДМ переезжает с одной жилплощади на другую.

Так что на общих нюансах мы останавливаться не будем. А лучше поговорим только о специфических сторонах мены. Они весьма любопытны.

К мене редко прибегают по понятным причинам: найти того, кого устроит ваша квартира и чья жилплощадь при этом понравится вам, непросто. Зато при родственных сделках мена – отличный вариант.

Например, супруги развелись, и им нужно поделить трехкомнатную квартиру, которой они владели на праве долевой собственности. А у жены при этом есть еще своя собственная однокомнатная.

Можно, конечно, эту «однушку» продать и выкупить у экс-супруга его долю в «трешке». Но поиск покупателя, учитывая кризисное падение спроса, может затянуться на неопределенный срок. Вдобавок придется заплатить за совершение этой сделки, а потом еще одной – по выкупу доли.

Мена же позволяет полюбовно решить вопрос всего за месяц. Если, конечно, у бывших супругов нет взаимных претензий и они согласны на такой вариант.

Еще пример. Члены семьи получили наследство от умершего отца. По завещанию каждому назначено имущество: сыну автомобиль и земельный участок, дочери дача. Но сыну машина не нужна, да и земля ни к чему. А вот дача пригодилась бы.

Дочь же, наоборот, предпочла бы авто и землю. При этом оба хотят сохранить это имущество в семье, не продавая чужим людям. Здесь договор мены – идеальный выход, опять же если между сторонами нет никаких противоречий.

Более привлекательным будет договор мены и в тех случаях, когда срочно продать или купить жилье не требуется и вы готовы ждать подходящего варианта на обмен довольно долго.

Или если есть немного денег, которые вы готовы доплатить за улучшение жилищных условий при обмене. Новое жилье на них не купишь, а затеваться с ипотекой дорого или кредит не одобряют. Скажем, вы бы хотели поменять свое однокомнатное жилье на аналогичное, но в другом районе, более престижном, доплатив разницу в цене. В таком случае мена оправдана.

В чем преимущества такой сделки? Когда меняются равноценные по стоимости квартиры, то все расчеты между сторонами производятся без денег. Поэтому не нужно платить комиссию за перевод по безналичному расчету, а ведь она начинается от 1% от перечисляемой суммы – в итоге набегает немаленькая оплата.

Не придется раскошеливаться и на аренду банковской ячейки и сопутствующие услуги (комнату для переговоров, доверенность на доступ контрагентов арендатора к ячейке и т. п.) – расходы за месяц составили бы около 3 тыс. руб.

Правда, если одна квартира, участвующая в сделке, дороже другой, то для доплаты нужно будет провести указанные операции. Но все же это будут меньшие траты.

Договор мены – это один документ, а ДКП – два: один человек продает имущество, а второй покупает, поэтому для каждой стороны составляется отдельный договор. Соответственно госпошлину за регистрацию ДКП придется платить дважды – в целом 4 тыс. руб.

То же относится и к нотариальному заверению сделки. Вообще-то закон этого не требует.

Можно составить договор мены в простой письменной форме, обойтись без нотариуса и просто зарегистрировать документ в Росреестре.

Но некоторые для надежности предпочитают посетить нотариуса. Его услуги обычно стоят около 3 тыс. руб. за заверение одного договора (или проценты от стоимости квартиры). При купле-продаже придется платить дважды, ведь договора-то два. А при мене – только один раз.

Еще один крайне важный нюанс касается расторжения договора. Допустим, покупатель по каким-то причинам заподозрил продавца в нечестности и через суд добился расторжения сделки купли-продажи.

Продавец должен полностью вернуть ему уплаченные за квартиру деньги. Но он их давно потратил. Тогда покупателю придется ждать выплаты не один год и можно вообще не дождаться.

Если же стороны обменялись квартирами по ДМ, а после этого сделка была расторгнута, то просто возвращается статус-кво: каждый участник получает свою прежнюю квартиру. Финансовый ущерб понесет только тот, кто, например, сделал свежий ремонт в новом жилище – эти затраты не компенсируются.

Подоходный налог при мене платится только в том случае, когда стоимость меняемого имущества неодинакова (помним про условие о трехлетнем возрасте недвижимости, которое упомянули в начале).

Например, вы меняете свою «двушку» стоимостью 4 млн руб. на однокомнатную, оцененную в 3 млн руб. Вторая сторона ДМ должна будет доплатить вам 1 млн руб. – и налогом облагается эта сумма, а не 4 млн. Значит, и размер налога будет меньше.

Не все так прекрасно, конечно. Есть у ДМ и минусы. Один мы уже назвали: если сделка совершается не между родственниками или знакомыми, то придется долго искать вариант для обмена.

Второй – договоры мены расторгаются заметно чаще, чем ДКП. Сделка не денежная, поэтому оценка имущества субъективна. Предположим, поменялись наши уже упомянутые наследники дачей, автомобилем и участком. И тут жена наследника решила, что его машина и земля вместе стоят дороже, чем дача. Заказала экспертную оценку недвижимости, с ней – в суд. Обычно судьи легко соглашаются с такими доводами.

Сложности возможны и с налоговыми органами.

Налоговики могут посчитать, что меняемые квартиры неравны по стоимости, и заподозрить вас в попытке уйти от уплаты налогов.

Тогда сделку приостановят, а вам придется объясняться с сотрудниками из налоговой службы.

В договоре мены обязательно должны быть приведены все данные об обмениваемых квартирах (земельных участках, домах и пр.). Это не только адрес и количество комнат с площадями, но и номера и даты регистрации документов, на основании которых имущество принадлежит собственникам.

Если у квартир есть кадастровые номера, то технический и кадастровый паспорта на такую недвижимость к общему пакету документов прилагать не нужно. В противном случае придется заказать эти документы в проектно-инвентаризационном бюро (ПИБ, в некоторых регионах этот государственный орган называется бюро технической инвентаризации – БТИ).

Если в договоре не прописана стоимость каждого обмениваемого объекта, то они считаются равноценными.

Когда стоимость указана, придется приложить экспертное свидетельство об оценке имущества.

В случае разной стоимости объектов обязательно отмечается, производится ли доплата, в каком виде (наличными или безналично), в какие сроки.

Нелишним будет прописать, что если после регистрации ДМ квартира будет изъята третьими лицами, то другая сторона обязуется полностью возместить пострадавшей стороне все убытки.

У тех, кто не поленится и внимательно изучит информацию на сайте Росреестра, а также грамотно составит договор, неприятных сюрпризов при обмене не возникнет.

Источник: http://gazeta.bn.ru/articles/2016/06/24/231165.html

Договор мены: понятие, отличия от договора купли — продажи

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

К договору мены применяются правила ГК РФ о купле-продаже. Вместе с тем договор мены — это самостоятельный договор, обладающий отличительными признаками. Так, каждый из контрагентов выступает в договоре и в качестве продавца и покупателя. Вторая особенность заключается в том, что каждая из сторон получает в качестве эквивалента не деньги, а проданную вещь. Сторонами договора обычно выступают граждане и юридические лица. Специальных названий они не имеют.

По общему правилу товары, подлежащие обмену предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются той стороной, которая несет соответствующие обязанности. Если же, по мнению сторон, цена обмениваемых товаров не равноценна, то передача менее ценного товара должна сопровождаться уплатой разницы в цене и в таком случае указание цены обязательно.

В отличие от купли-продажи по договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товары переходит к каждой из сторон одновременно после того как обязательство по передаче товара исполнено обеими сторонами. Что касается обмена недвижимости, то право собственности должно считаться наступившим после выполнения каждой из сторон процедуры государственной регистрации перехода права собственности.

По договору мены каждая из сторон должна передать другой стороне товар свободный от прав третьих лиц. Сторона, нарушившая эту обязанность, в результате чего приобретенный по договору мены товар был изъят третьим лицом, не только должна возместить своему контрагенту убытки, но и возвратить полученный от другой стороны товар.

Указ Президента РФ «О государственном регулировании внешнеторговых бартерных сделок»

194.48.155.245 © studopedia.ru Не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования. Есть нарушение авторского права? Напишите нам | Обратная связь.

Отключите adBlock! и обновите страницу (F5)очень нужно

Источник: http://studopedia.ru/6_86201_dogovor-meni-ponyatie-otlichiya-ot-dogovora-kupli—prodazhi.html